在魁北克，要把“能买、能贷、能出租、能合规”四件事串起来，核心就四块：资格与融资（预批/首付/压力测试）、选房与查房（租约/证书/共管文件/验屋）、申报价与过户（Notaire 公证、登记、税费）、出租合规与税务（标准租约、租金调整、报税）。下面用 10 步给你一条从零到交割再到起租的行动路线，过程中你不孤单，我们把每一步都拆小、写清、递好。
Step 0
先定路线：投资目标与购房资格
- 明确策略：长租（稳定现金流）还是短租/中租（合规门槛更高）；物业类型：独立屋/双拼/三拼/多户，或公寓（copropriété）。
- 购房主体：个人名下 vs 公司名下（会影响融资与报税）；规划退出路径（持有期/翻修/再融资）。
- 购房资格检查：联邦非加拿大人购房限制仍在，临时居民/豁免条件随时有变；非税务居民的预扣税与申报义务不同。务必以当下官方口径为准。
- 依据：CMHC 外籍购房限制、联邦反快速转售规则、Revenu Québec/CRA 非居民规则。
Step 1
融资预批：预算、首付与压力测试（hypothèque）
常见门槛
非自住 1–4 户通常首付 ≥ 20%；5 户及以上走“多户/商贷”路径（按覆盖率/DSCR核算）。利率以压力测试口径审批。
依据：OSFI B‑20、主流银行房贷政策。
预批材料
收入与报税（T1/NOA）、在职证明、信用报告、银行流水、资产负债清单、现有房贷与租金合同（如有）。
建议：先做硬预批，锁定预算区间与条件期时长。
特殊情况
打算走CMHC 多户方案/MLI或租金计入收入比？提前与房贷经纪确认可行性与评估要求。
Step 2
组队：经纪（OACIQ）· 验屋（AIBQ）· 公证（Notaire）
- 地产经纪（courtier immobilier，须 OACIQ 执照）：熟魁北克流程、能处理多户租约与共管文件。
- 房贷经纪（courtier hypothécaire）：给出多银行/多户方案、CMHC 路线与时间表。
- 验屋师（inspection en bâtiment，AIBQ/同等协会）：出具详细报告，便于谈判与预算。
- 公证师（notaire，Chambre des notaires）：过户核心角色，查产权、登记、计算税费与调整项。
依据：OACIQ 资格查询、AIBQ 查询、Chambre des notaires。
Step 3
看房与尽调：租金、文件与合规“三合一”
租金与租约
索取租金清单（rent roll）、现行标准租约（bail）、水电谁付、押金有无（魁北克禁止收押金）。核对租客支付记录与欠租。
参考：TAL 规则、租金调整计算器。
关键文件
卖方声明（Déclaration du vendeur）、测量定位证书（certificat de localisation，近年版最佳）、合规/召回（油罐、石棉、铅管）。公寓还需章程、会议纪要、预算与预备基金。
参考：OACIQ 文档清单、共管公寓文件要求。
用途合规
查分区与短租许可（需 CITQ 登记且各市不同）。蒙特利尔部分街区短租严格限制。
参考：CITQ、省/市短租规定。
Step 4
申报价（Offre d’achat）：条件与时间线
- 常见条件：融资批准、验屋满意、文件审阅（租约/卖方声明/共管文件）、评估价达标。
- 订金（acompte）：通常由经纪或公证师信托暂存，直至交割。
- 约定交割日期、包含/排除项目、租户状态交接（交割日租金与押金转移说明：魁北克不允许保证金）。
- 依据：OACIQ 申报价范本与实践。
Step 5
验屋·评估·批贷：把风险与数字落地
验屋（Inspection）
屋顶/地基/电气/管道/供暖/防水/虫害全查；根据结果与卖方协商修理或价格。
评估与批贷
银行可能要求评估；多户看净营运收入（NOI）与债务覆盖率。确认利率、期限（term）、摊销（amortization）与提前还款条款。
保险预估
获取房东保险（物业+责任），公寓需满足共管保险新规（自负额/责任额）。
Step 6
过户：公证（Notaire）· 登记 · 税费与调整
- 公证师准备并见证签署：产权转让书与房贷契约（hypothèque），在魁北克土地登记（Registre foncier）完成登记。
- 交割时按比例调整市政税/学校税/租金；钥匙交接与水电账户读数。
- 过户后你将收到欢迎税（转让税）账单（droit de mutation），按阶梯计费，各市可能有不同高阶档。
- 依据：Registre foncier、公证流程、魁北克转让税说明。
Step 7
出租合规：标准租约、涨幅与短租许可
- 必须使用省标准租约（bail），并在新租约上披露前一年租金。魁北克禁止收取任何形式押金（含钥匙押金）。
- 租金调整：无统一百分比，但有TAL 计算工具；如争议，租客可向 TAL 申诉裁定。
- 短租：需CITQ 登记号且受市政分区限制；蒙特利尔等城市执行严格，违规罚款高。
- 依据：TAL 规则、魁北克住房与租约页面、CITQ 指南与各市政条例。
Step 8
运营保障：保险、资金垫与物业管理
- 房东保险（物业+责任）到位；如为公寓，关注共管自负额与你需承担的差额险。
- 预留3–6 个月运营应急金（空置、维修、保险自负额）。
- 建立流程：看房与租客筛选、入住检查清单、报修响应、文件留存（租约/收据/通信）。
Step 9
税务与退出：申报、折旧与出售
- 租金申报：联邦 T776 / 魁省对应表，留好利息、税费、维修、管理等凭证；向租客发RL‑31（如适用）。
- 新房税：新建或大翻新物业交易可能涉及GST/QST与退税；二手住宅通常免 GST/QST。
- 出售与增值税务：持有不足一年可能触发反快速转售规则；非居民出售有预扣与清税证明流程。
- 依据：CRA/Revenu Québec 租金与资本增值指南、GST/QST 新房规则。
四周时间轴（从零到过户/起租）
第 1 周
确定投资策略与城市/分区；完成房贷预批；组队（经纪/房贷/验屋/公证）；筛 3–5 套候选，并开始索取租约与关键文件。
第 2 周
实地看房与现金流测算；对心仪标的提交带条件申报价（融资/验屋/文件）；预约验屋与银行评估档期。
第 3 周
完成验屋并与卖方协商；银行出最终批贷与条件清单；准备保险报价；公证师开启产权调查与过户草拟。
第 4 周
到公证处签署过户与房贷文件并放款；水电税费过户与租金/钥匙交接；准备标准租约与起租流程。
提示：多户或共管审阅可能拉长周期（常见 5–8 周）。关键是把预批、尽调、验屋与公证“无缝衔接”，就能稳稳落地。
常见问题精选
- 欢迎税什么时候缴？ 过户后由市政府寄账单，通常数周内送达，由买方一次性缴纳。
- 蒙特利尔有没有空置税？ 政策可能随年度调整，请以市府最新页面为准。
- 押金能收吗？ 不可以。魁北克法律禁止收取任何押金（含钥匙押金）。仅可在入住前收取首期房租。
- 新房要交 GST/QST 吗？ 新建/大翻新住宅一般涉及 GST/QST 与可能的退税；二手住宅转让通常不收。
- 非居民出租如何扣税？ 需办理预扣与报备（如 NR6/NR4 等联邦流程）并按期申报，建议找会计。
参考资料（外部链接）
以下为本页内容所依据的权威来源。最后检查：2025 年 10 月。
注：法规/流程可能随时更新调整，请以官方页面最新内容为准。需要我们按你的情况出一份“个性化执行单”，告诉我预算、城市和物业类型即可。