在 Québec，把“能买、能过户、能安心住”三件事串起来，就四块：资金与预批（预算/首付/压力测试）、找房与出价（经纪/条件/验屋）、公证过户（公证契据/登记/税费）、入住与维护（水电气/保险/公寓文件）。
下面用 10 步做成“从零到过户”的执行单，并给出八周时间轴。具体规则以 OACIQ、魁省及联邦当年口径为准。
Step 0
先选路线：自住 vs 投资，房型与产权
- 自住或投资：贷款、税费与保险配置不同；自住可用更低首付，投资通常需更高首付与额外审核。
- 房型：Condo（公寓，共管）、Maison unifamiliale（独立屋）、Maison de ville（联排）、Plex（双/三/多户）。维护与费用结构差异大。
- 产权：常见为copropriété divise（分割共管）；也有indivise（不分割共管），融资复杂、首付更高，提前确认银行接受度。
依据：OACIQ 购房指南、共管公寓规则。
Step 1
预算与预批：把钱算清楚（含压力测试）
首付与贷款
自住房：≤ $500k 部分5%，$500k–$1M 部分10%，≥ $1M 需20%。首付 < 20% 时需按揭保险（CMHC 等），$1M 及以上不适用。
依据：CMHC 贷款保险规则。
压力测试
以资格利率（更高者：监管基准或合同利率+2%）核算负担能力。
依据：OSFI B‑20 资格利率。
交易附加成本
预留2%–4%：公证费、评估费、验屋费、产权调查、调整款、“欢迎税”（过户税）、搬家与保险等。
依据：魁省过户税与公证流程说明。
Step 2
组建你的 A 队：经纪 · 按揭 · 公证 · 验屋
- 房地产经纪（Courtier immobilier）：签买方经纪合同（contrat de courtage-achat），受 OACIQ 监管。
- 按揭渠道：银行或独立按揭经纪（courtier hypothécaire），受 AMF 监管，拿预批（préapprobation）。
- 公证人（Notaire）：魁省过户必须经公证；越早沟通越不踩坑。
- 验屋师：选本地资质（如 AIBQ/InterNACHI Québec）并看样本报告。
依据：OACIQ、AMF、魁省公证人协会（CNQ）。
Step 3
找房与初筛：Centris、卖方声明、定位证书
看哪里
主流平台 Centris；对比评估值、地税、学区、出行与社区规划。
依据：Centris 购房资源。
关键文件
卖方声明（Déclarations du vendeur）必看；定位证书（Certificat de localisation）通常需近 10 年内，否则公证人可能要求卖方更新。
依据：OACIQ 文件清单、公证人实务。
- 常见本地风险：地下油罐、煤渣/黄铁矿（Pyrite/IPPG）、Kitec 管件、老屋电气/铝线、地下室渗水、氡气等——看报告与加做专项检测。
Step 4
出价与条件：Promesse d’achat（购房承诺）
- 价格与押金：价格+条件+交割日一起报；押金（dépôt）通常由经纪公司信托保管。
- 常见条件：融资（如 7–10 个工作日）、验屋、公寓文件审核（如适用）、出售现有房（如适用）。
- 时间线管理：每个条件有“期限与延展”条款；到期未满足可取消或协商。
依据：OACIQ 标准表格与谈判指引。
Step 5
Condo 专项：共管文件与储备金
必读文件
共管声明（Déclaration de copropriété）、规章、近三年财报/预算、业委会议记录、储备金（fonds de prévoyance）与研究报告。
依据：魁省共管规定与 Bill 16 要求。
专项费用
关注特别摊派（charges spéciales）、即将大修（屋顶、外墙、地下车库）。
保险搭配
大楼有楼体险；业主需自购单位内财产险+责任险，贷款方常要求提供保单。
Step 6
落实融资与验屋：把风险挡在门外
- 银行批贷：提交正式申请，可能房屋评估；批贷后拿承诺函。
- 验屋：结构/屋顶/电气/管道/地基/湿度；必要时加做黄铁矿/氡气/油罐等专项。
- 保险到位：独立屋建议签约前出具房屋保险确认；贷款方可能作为放款条件。
依据：按揭批贷与验屋行业规范。
Step 7
公证过户：签署契据、登记与调整款
流程与文件
公证人准备买卖契据与贷款契据，查魁省不动产登记（Registre foncier），核对定位证书与地役权，资金经信托完成交割。
依据：CNQ 公证流程与登记规范。
税费与调整
过户税（Droits de mutation，“欢迎税”）按政府规定计算；此外按交割日分摊市政税/学税/共管费用等。
依据：魁省过户税与各市镇细则（如蒙特利尔）。
Step 8
新房（Neuf）：税费与保修要点
- 税费：新房通常涉及GST（5%）+ QST（9.975%），可能有新房税退税；合同注明是否“含税”。
- 强制保修：多户住宅/独立屋新建项目适用GCR 保修计划；查开发商资质与保修覆盖。
- 交付文件：验房清单、完工证明、共管初始文件与预算。
依据：CMHC 新房税退税、GCR 与 RBQ 规定。
Step 9
入住与后续：水电气、地址更新、优惠
- 公用事业：开通/过户 Hydro‑Québec、Énergir（天然气），必要时垃圾与停车许可。
- 地址更新：用一网通（SQCA）同步省级部门；邮局开邮件转递。
- 首次购房福利：留意联邦首次购房税收抵免、HBP（RRSP 购房计划）等；部分市镇有自有优惠项目。
- 文件留存：经纪合同、验屋、卖方声明、公证契据、评估/保修/保单、共管文件——统一归档备查。
依据：Hydro‑Québec/Énergir 搬家服务、Service Québec 地址更新、联邦税务说明。
八周时间轴（从预批到拿钥匙）
第 1 周
查信用与预算；联系按揭经纪/银行拿预批；确定城市/学区与房型优先级。
第 2 周
签买方经纪合同；建立 Centris 订阅；看 6–10 套样本房，熟悉市场价位。
第 3–4 周
锁定 1–2 套；核对卖方声明与定位证书；与经纪拟定出价与条件并提交。
第 5 周
验屋并决定去留；公寓则同步审核共管文件；补交银行材料，等待批贷。
第 6–7 周
条件全部满足；与公证人确认资料、保险与资金安排；准备搬家与地址更新清单。
第 8 周
到公证处签约，登记完成拿钥匙；开通水电气，搬家入住。
把预批、出价条件、公证与税费四件事一步到位，你的“在魁省拥有自己的家”就完成闭环了。
参考资料（外部链接）
以下为本页内容所依据的权威来源。最后检查：2025 年 10 月。
注：法规/流程可能随时更新调整，请以官方页面最新内容为准；税率与门槛因市镇不同而异，请以当地公布为准。