在 PEI，把“看房到拿钥匙”串成一条顺路线，核心就四块：资金与资格（首付/压力测试/预批）、找房与查房（区位/地役权/验房/水井化粪池）、出价与条件（融资/验房/水井/保险/产权）、交割与过户（律师/税费/登记/水电网）。下面用 10 步做成“从零到交房”的执行单，并给出六周时间轴。具体规则以 PEI 省政府、联邦及当年银行口径为准。你负责做选择，我来陪你把步骤走稳。
Step 0
先选路线：自住首套 vs 投资/度假屋 vs 新房/二手
- 自住首套：可能豁免房地产转让税（省里“首购”项目，需满足自住与价格条件）。同时考虑联邦的FHSA、HBP、首购税额（HBTC）。
- 投资/度假屋：注意 PEI Lands Protection Act（土地保护法），非居民或公司购地、特别是超过 5 英亩或海岸线 165 英尺，通常需事先申请许可。
- 新房 vs 二手：新房通常涉及HST（15%）与可能的联邦新房回扣；二手自住房多为 HST 免税，但看合同标注。
依据：PEI 省财政厅房地产转让税、农业与土地厅 LPA、CRA/CMHC 首购工具。
Step 1
预算与资格：首付、月供与压力测试
首付规则
一般：≤$500k 至少 5%；$500k–$999k部分按 10% 计算；≥$1M 需20%。首付 < 20% 需按揭保险（CMHC/Sagen/Canada Guaranty）。
压力测试
银行按更高者（合同利率+2% 或监管基准）测算可负担额度。把地产税、取暖（油/电/热泵）与房屋保险计入月供。
首购工具
用好FHSA、RRSP 的 HBP、首购税额（HBTC），降低现金压力与税负。
依据：FCAC 抵押指南、CRA 首购工具、CMHC 贷款保险。
Step 2
贷款预批：材料清单与利率锁定
- 选机构：本地信用社或全国银行都可。目标是预批信＋利率锁定90–120 天。
- 准备材料：身份证明、SIN、雇主信/工资单、最近报税评估（NOA）、T4/T1、首付来源（近 90 天流水）、赠与信（如适用）。
- 月供测算：同时预估地产税、取暖费、房屋保险，避免后期开支超预算。
依据：FCAC/银行按揭资料清单。
Step 3
找房与初查：区位、地块与法规边界
- 区位选择：Charlottetown/Stratford/Cornwall 便利度 vs 乡村自建/大地块。关注通勤、学校、降雪清理。
- 地块与评估：用省Property Online与房产评估了解地块边界、评估值、地役权/通行权（如有）。
- 海岸与洪涝：海边地块关注海岸侵蚀/风暴潮风险与退缩线要求，提前问市/县规划部门。
- 非居民限制：如非居民/公司购地，先核对 LPA 限制与是否需许可。
依据：PEI 土地登记/评估、土地保护法与海岸风险资料。
Step 4
深度查验：验房/井水/化粪池/油罐/炉具
必做检查
- 专业验房：结构、屋顶、地基、阁楼保温、电气、管道、潮气/霉菌。
- 水井检测：向省实验室提交细菌/水质化验样本，乡村必做。
- 化粪池：请持证人员检查状态与分布场，必要时抽检。
保险相关
- 油罐：地下/年久油罐常被保险公司拒保或加费，确认年限与材质。
- 木柴炉/壁炉：常需WETT 检查报告。
- 电气：老式保险丝面板、铝线等可能影响承保与费率。
依据：省卫生实验室水检、现场污水系统与保险行业做法。
Step 5
出价与附加条件：把风险留在成交前
- 常见附加条件：融资批准、验房满意、井水/化粪池合格、可承保性（保险）、律师审查产权与测量草图。
- 订金/时间表：谈妥订金比例、条件期（通常 5–10 天），为各类检测与银行批核预留时间。
- 公寓/共管：审阅章程、预算与维修基金；了解宠物/短租规则与即将分摊的维修项目。
依据：PEI 合同实务与律师过户流程。
Step 6
税费与补贴：转让税、HST、地产税与能效
- 房地产转让税（RPTT）：一般为成交价或评估值（取高）的1%；符合条件的首购自住可申请豁免。
- HST：二手自住房多为免税；新建/预建多含 HST（15%），可查是否适用联邦新房回扣。
- 地产税与自住税惠：PEI 省级地产税＋市政税；自住可申请自住业主物业税抵免。
- 能效补贴：热泵/保温等可申请EfficiencyPEI 项目，降低用能成本。
依据：PEI 财政厅税费说明、联邦 HST 新房回扣、EfficiencyPEI。
Step 7
律师与登记：产权、保险与尾款
- 选择律师：律师完成产权调查、法律描述核对、负担与地役权审查，准备过户文件并在省土地登记系统过户。
- 产权保险：非强制但常被建议，用于覆盖未知的产权/登记风险。
- 保险保单/临时保函：贷款方通常在交割前要求房屋保险证明。
- 结算清单：律师出具对账（税费分摊、转让税、法律费、登记费），按清单支付尾款（银行本票/电汇）。
依据：PEI 土地登记、FCAC 产权保险与律师办证流程。
Step 8
交割倒计时：水电暖网与地址更新
- 公用事业：提前开通电力；如用油/丙烷，安排开户与储罐检测；选择网络供应商并约安装。
- 过户读数：交割当天拍照记录电/水/油表读数，方便费用分摊。
- 地址更新：银行、雇主、税务、驾照/医保、子女学校等逐项更改。
- 申请自住税惠：尽快提交自住业主物业税抵免申请。
依据：PEI 物业税与公用事业办事指南。
Step 9
常见问题：非居民、短租、公寓与翻新
- 非居民与海岸地块：超面积或带海岸线地块，提前确认是否需LPA 许可；申请在出价前准备。
- 短期租赁：各市镇法规不同，Charlottetown 等地有针对自住/非自住的限制，务必询问市政规划部门。
- 公寓（Condo）：查章程、费用、储备金与工程计划；保险框架（主保 vs 业主附加）要弄清。
- 翻新许可：结构/电气/管道/化粪池改造需申报许可与合规验收。
依据：PEI 市镇规划、LPA、住宅合规与公寓法规。
六周时间轴（从看房到拿钥匙）
第 1 周
算预算与压力测试；开 FHSA/规划 HBP；提交贷款预批；列心仪社区与必需条件（卧室/学区/取暖方式）。
第 2 周
开始看房；用 Property Online 查评估/地块；筛 2–3 套目标房；准备出价策略。
第 3 周
出价并加常规条件（融资/验房/水井/化粪池/保险）；联系验房师并预约省实验室水检。
第 4 周
收到验房与水检结果；与贷款方提交完整文件拿最终批准；与保险公司确认可承保与费率。
第 5 周
解除条件；律师开启产权调查与过户文件；准备转让税与尾款资金；预约公用事业开户。
第 6 周
律师处签字过户、支付尾款并登记；提交自住税抵免申请；抄表入户，换锁入住。
把“钱、房、检、税、证”五件事对齐，你的 PEI 新家就稳稳到手了。一路有我提醒关键点，安心按表推进就好。
参考资料（外部链接）
以下为本页内容所依据的权威来源。最后检查：2025 年 10 月。
注：法规/流程可能随时更新调整，请以政府与机构官网最新内容为准。实际合同条款以律师与银行文件为准。