买投资房（Ontario）

• 长租自持（1–4 户住宅/公寓/联排）vs 短租经营（多伦多等地仅限“主要居所”）vs 预售/转让（HST/转让税规则不同）。
• 个人持有 vs 公司持有：税务与融资门槛不同，先约税务与按揭顾问讨论。
• 非居民/新移民：注意 NRST（非居民购房税）、UHT（空置税）、租金25% 预扣与申报路径。
• 1–4 户与 5+ 多户楼宇（公寓楼）贷款与估值体系不同，尽量在一开始定清楚赛道。

依据：安省住房与租务法规、各市短租细则、联邦 CRA 非居民与 UHT 规则。

• 租金收入：T776 附表申报，可抵扣房贷利息、物业税、保险、维修、物管费等合理开支。
• 资本增值：出售时按联邦规则计税；年度阈值以上部分可能适用更高纳入比例，以 CRA 当年口径为准。
• HST：转售住宅通常已含/免 HST；新房需 HST，房东可申请 NRRP（新住宅租赁返利）。
• 非居民：租金25% 预扣，可通过 NR6/第 216 条路径年度申报抵减；需评估 UHT 申报义务与豁免。
• 是否以公司持有，涉及税率、贷款通道与责任隔离；请与注册会计师确认。

依据：CRA 租金收入指引/新住宅（含租赁）返利、非居民与 UHT 说明。

• APS 合同（Agreement of Purchase and Sale）与 Schedules 由经纪起草，律师复核。
• 常见条件：融资批准、验房、（公寓）状态证明审核；必要时加入 HST 条款与交割前修缮条款。
• 定金通常 5% 左右，存入经纪信托；逾期风险与违约后果需知悉。

依据：安省标准交易实践、公寓状态证明流程与律师信托规则。

• LTT：安省土地转让税按价阶累进；在多伦多还需缴市政 MLTT。
• NRST：符合条件的非居民需缴非居民购房税；部分情形可申请返还。
• 新房 HST与房东 NRRP 返利；转售住宅多为已含/免 HST（以合同条款为准）。
• 其他：律师费、产权保险、评估费、状态证明费（公寓）、市政空置税申报、交割调整款。

依据：安省/多伦多 LTT/MLTT、NRST、HST 与 NRRP、各市空置税。

依据：安省消防规范、各市政水电与公寓管理流程。

• 标准租约：必须使用安省 Standard Lease；先做入住检查与照片记录。
• 押金：仅可收最后一月租金押金；钥匙押金不得超过成本；不得收“损坏押金”。
• 涨租：一般每 12 个月一次，提前90 天书面通知（N1 表）；多数2018‑11‑15 后首住的单位不受指导涨幅限制，但仍需合规通知。
• 筛选与公平：征信/收入/前任房东证明，遵守安省人权法（不得歧视受保护群体）。
• 纠纷处理：欠租可走 N4→L1→LTB 流程；AGI（超指导涨幅申请）需提供成本证明。

依据：安省 RTA、LTB 流程、年涨幅指导与标准租约要求。

• 房东保险（出租型）+ 租客保险要求写入租约。
• 维修基金与报修 SLA，年度例行检查，记录保存（收据/照片/合同）。
• 空置税与申报：多伦多/渥太华等需每年申报是否空置，逾期罚款高。
• 短租合规：主要居所限制、注册/平台编号、税务处理；与公寓章程不冲突。
• 报税：按年汇总 T776；非居民注意 NR6/216/预扣与 UHT 申报截止期。

依据：各市空置税细则、保险与 CRA 租金报税指南。

• 再融资：普遍最高至80% LTV，看估值与租金现金流；注意固定利率提前还款罚金。
• 出售税务：资本增值计税；若持有不足 12 个月可能触发联邦“反炒房”规则按营业收入计税（有例外）。
• 非居民出售：需办理合规证书与预扣；尽早与律师/会计配合。
• 翻修与 HST：重大翻修或“重建等同”可能涉及 HST，请在动工前确认。

依据：放款行再融政策、CRA 反炒房/资本增值/非居民出售规则、HST 实务。