买投资房（Nova Scotia）

• 联邦禁购：非加拿大人购买部分住宅物业受联邦禁令限制（已延至 2027 年），Halifax 属于影响范围。确认是否豁免（如满足学习/工作条件等）。
• 非居民省级税：Nova Scotia 已取消非居民年度房产税；但非居民过户税（NRDTT）仍存在，符合条件者在买入时需额外缴纳。
• 投资方式：自持 vs 公司名（税务与融资差异）；长租 vs 短租（短租需注册且区域受限）。
• 现金流目标：先写下你的目标（如“月净现金流 ≥ $200”，“年化回报 ≥ 8%”），后续每一步都围绕它做决策。

提示：先拿到书面预批，再出手看房/出价，谈判底气更足。

• 区域筛选：HRM（Halifax/Dartmouth/Bedford/Sackville）租赁需求强；校区/医院/公交走廊附近空置率低但价格高。城外要关注井水/化粪池维护成本。
• 租金基准：拉 5–10 个同类房源作比较，记录要价、成交周期、是否含水电/停车。
• 你的小团队：投资友好型 Realtor、贷款经纪或银行专员、房地产律师、房屋检查师（含 WETT）、保险经纪、（可选）物业管理。

提示：出价前就预约检查档期，避免错过条件期。

• 融资条件：贷款批复不通过可退场。
• 检查条件：房检/WETT/水质/化粪池/公寓文件不合格可退/重谈。
• 保险条件：拿到可保性确认（特别是油罐/木柴炉）。
• 定金：按合同约定托管；条件不过，按约定退回。

提示：交割日前一周，与律师核对最终报表与入账金额，避免延迟放款。

• 标准租约：使用 Form P（Standard Form of Lease）；签约前给足法定告知。
• 押金：最多半月租，按省里规定计息（很多年度为 0%）。
• 涨租：临时租金上限政策目前延续至 2025 年底（按当年口径）；必须提前按规定周期书面通知。
• 登记：HRM 要求住宅租赁登记（Rental Registry）；短租须在省里完成Tourist Accommodations注册，且遵守 HRM 分区规则（部分区域限“主要住所”）。
• 保险：购买房东保险（landlord policy），要求租客自购租客责任险。

• 筛租客：信用/就业/前房东/收入比（常用租金≤税前收入 30–35%）。
• 维护计划：供暖（油炉/热泵）年检、烟/一氧化碳报警器、电气与防潮巡检、冬季除雪与排水。
• 税务记录：收入支出分账，保存发票；短租年营收超过阈值需注册 GST/HST 账户。
• 评估与申诉：每年关注 PVSC 评估通知；如明显偏高，按时申诉以控物业税。

• 短租 HST：短租通常须收取并申报 HST，且需完成省里的短期住宿登记；HRM 区域限制严格。
• 公司持有：责任隔离与税务规划友好，但融资与利率可能不如个人名义；咨询税务/贷款专业人士。
• 多户物业：1–4 户按住宅贷款逻辑；5 户以上多为商用融资（费率/条件不同）。

注：政策可能滚动调整，务必以官方最新页面为准。