在曼省（以温尼伯为主）把“买得到、管得住、租得出、算得清”四件事串起来，就五块：投资目标与资金（现金流/增值/税务）、贷款预批（压力测试/首付/文件）、选盘与尽调（分区/租金/检验/报税假设）、报价与交割（条件/土地转让税/登记）、出租与合规（押金/涨租/短租规则/保险）。
下面用 10 步做成“从零到出租”的执行单，并给出四周时间轴。具体规则以联邦、省政府与市政府当年口径为准。
Step 0
先定策略：目标/预算/合规边界
- 投资目标：现金流优先（稳定租金/低维护）还是增值优先（地段/翻新潜力）。明确持有年限与退出方式。
- 预算框架：首付、过户费用（律师/检验/土地转让税）、紧急预备金（一般建议 ≥ 3 个月总开销）。
- 合规边界：留意联邦“非加拿大人购房禁令”的适用范围与豁免；短租是否受市政许可限制。
- 持有结构：个人/公司/合伙信托差异，会计师评估折旧（CCA）、费用可扣除项、非居民预提。
依据：联邦购房禁令、CMHC/OSFI/曼省与温尼伯市政公开资料。
Step 1
贷款预批：把资金“上保险”
首付与压力测试
非自住 1–4 户通常需≥ 20%首付（无按揭保险）。按压力测试以较高利率做资格评估。
以 OSFI/FCAC 当年规则为准。
预批文件
两年报税单、雇主信/工资单、资产证明、信用报告、首付来源（反洗钱合规）。拿到预批信与利率保留。
产品选择
固定/浮动、开放/封闭、可提前还款条款，是否支持未来再融资与房屋净值贷款（HELOC）。
Step 2
组建本地队伍：你不是一个人
- 房产经纪（懂投资盘/分区/租赁法）；贷款经纪或银行；房地产律师（曼省土地登记）。
- 验屋师（地基/渗水/保温/炉子/下水回流重点）；物业管理（租前筛查/租后维护/法务）。
- 会计师（T776 租赁收入、CCA、非居民 NR6/NR4、短租 GST/PST）。
Step 3
选盘与快速筛选：把时间花在对的房子上
区域与租客画像
围绕 U of Manitoba/U of Winnipeg、医院、公交干线、就业园区筛区域。关注犯罪率、学校、空置率。
类型与回报
独立屋/联排/复式（duplex）/三四联/公寓（condo）。用总租金/价比、CAP、现金回报率初筛。
检查分区与套间合规（secondary suite/合法卧室窗户尺寸/停车位）与公寓是否允许出租。
Step 4
尽调与报价：把坑看清再下手
- 财务核算：租金清单（rent roll）、水电取舍、地税/保险/维护/除雪/草坪/物业费（condo）。做 5–10 年现金流预测。
- 市政与文件：温尼伯地税与估值、是否有未结许可/违章、洪泛/下水回流风险。
- 租约检查：是否有现租客、租金与押金、租约续期条款、是否符合曼省 RTB 表格与通知要求。
- 报价与条件：常见条件含融资/验屋/公寓文件审阅/保险可保。定金与履约期限清晰写入。
Step 5
验屋与公寓文件：把隐患变成数字
独立屋/多户关注点
屋顶/地基/保温/电路/炉子或锅炉/窗户/含铅油漆与石棉风险、下水回流与集水泵。
冬季友好度
冰坝与阁楼通风、门窗密封、供暖均衡性、外墙热桥。预算更换件与能效升级。
公寓文件
章程/规则、储备金研究、会议纪要、近期特别摊派、出租限制；索取信息证明/estoppel。
Step 6
交割与税费：土地转让税怎么算
- 土地转让税（Manitoba）：阶梯计税常见口径为：首 $30,000 0%；$30,000–$90,000 0.5%；$90,000–$150,000 1.0%；$150,000–$200,000 1.5%；$200,000 以上 2.0%。
- 登记与律师费：土地/按揭登记另有固定与比例费用；律所收代办与杂费。以The Property Registry费率表与律师报价为准。
- 新房与税：新建住宅通常涉及 GST；转让/短租等税务处理复杂，务必请会计确认。
- 产权与保险：律师完成产权调查与交割资金；可选产权保险降低历史瑕疵/欺诈风险。
Step 7
出租合规：押金/涨租/检查清单
- 押金：安全押金上限通常为半月租；携宠可另收宠物押金（服务动物除外）。押金需按 RTB 规定计息与退还。
- 入住/退租检查：与租客共同完成入住/搬出检查表，拍照存档，使用 RTB 模板。
- 涨租规则：两次涨租间隔通常需12 个月，提前三个月书面通知；涨幅以当年指导线为准或申请超指导线调整。
- 标准表格：使用曼省 RTB 租赁协议、涨租通知、终止/驱逐流程与时限。
- 房屋标准：符合温尼伯居住物业标准与消防要求（烟雾/一氧化碳报警器、出口窗、供暖）。
依据：Manitoba RTB 租赁规则与温尼伯市政物业标准。
Step 8
物业管理与保险：让现金流稳稳落袋
- 保险搭配：房东险（出租住宅）+ 责任险（建议 ≥ $2M）+ 下水回流/地表洪水附加；贷款方可能硬性要求。
- 公用事业：确定水电气归属（Manitoba Hydro 电+气；市政供水），租客自付或房东包费的成本差。
- 维护排程：炉子年度保养、屋檐排水/落叶清理、集水泵测试、冬季防冻。
- 记账报税：独立账户、收支凭证、T776 报表；非居民需要预扣与年度 NR4/代理安排。
Step 9
短租/合租与政策动态
- 短租合规：温尼伯实施短租许可/注册与主居所限制等规则，平台与房东均需遵守。
- 税务：短租通常涉及 GST，省级住宿税/PST 的适用以当年指引为准；向会计确认申报路径。
- 分区与噪音：遵守分区与邻里宜居附例，避免罚款与执法介入。
依据：温尼伯短租许可、分区与附例；省/联邦税务页面。
四周时间轴（从零到合规出租）
第 1 周
明确目标与预算；找贷款/经纪/律师；提交贷款预批材料；列 3–5 个目标社区与盘型；拉取地税与租金区间。
第 2 周
看房与快速筛选；对 1–2 套做现金流模型与分区核验；准备报价与条件；预约验屋档期。
第 3 周
接受报价后完成验屋/融资批复/公寓文件审阅；律师开启产权调查与交割清单；确认保险报价。
第 4 周
律师交割缴税（含土地转让税）；水电气过户；发布招租与筛客；签 RTB 标准租约，完成入住检查与押金收取。
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参考资料（外部链接）
以下为本页内容所依据的权威来源。最后检查：2025 年 10 月。
注：法规/流程会更新，请以官方最新页面为准；税务以持牌会计意见为准。