在曼省，把“能买得起、买得到、顺利交割、住得稳”串起来，就四块：资格与预算（首付/月供/预批）、看房与出价（社区/房况/谈判）、贷款与尽调（验房/公寓文件/产权/保险）、交割与入住（律师/土地转让税/水电/钥匙）。
下面用 10 步做成“从零到拿钥匙”的执行单，并给出四周时间轴。具体规则以联邦与曼省当年口径为准。
Step 0
先选路线：首次置业 vs 换房升级 vs 新移民
- 首次置业：可优先考虑 FHSA（首套免税账户）与 HBP（RRSP 首套提取）叠加，降低首付压力。
- 已有房/换房：关注现房出售时间与过桥资金；留足双份持有（房贷/税/保险）缓冲。
- 新移民/工作签：部分银行可用国际信用/雇佣合同替代传统报税材料；利率与首付门槛可能不同。
- 政策边界：联邦对非加拿大人购房限制已延长至 2027 年（自住/豁免条件以官网为准）。
依据：联邦住房与税务页面、CMHC、新移民购房项目说明。
Step 1
预算体检与预批：三条安全线
首付线
自住房首付通常 5% 起（低于 20% 需房贷保险）；二套/出租要求更高。
依据：CMHC 贷款保险与最低首付规则。
月供线
用 总债务比 与 住房开支比 估算安全区间；银行会按压力测试利率（合同利率+2% 或基准利率，取高）做资格核算。
依据：OSFI 压力测试与放贷指引。
缓冲线
预留 3–6 个月 住房成本（房贷/地税/供暖/保险/维修），应对利率波动与突发维修。
在线获取预批准（pre-approval），锁定短期利率，有助于出价时提高可信度。
依据：主要银行与经纪预批流程、CMHC 借贷能力指引。
Step 2
准备首付与税收工具：把每一块钱用对
- FHSA：每年最高 $8,000、终身 $40,000，可抵税，用于首套购房时免税取出。
- HBP（RRSP）：每人最高 $60,000 可提取给首套，按年归还；可与 FHSA 叠加。
- 赠与/海外资金：准备赠与信与资金来源证明，提前60–90 天 走资金路径，避免交割卡壳。
- 成交费用：律师费、产权/登记费、土地转让税、评估费、产权保险、预缴物业税/供暖调整，通常预留 1.5%–3%。
依据：CRA FHSA/HBP 规则、曼省土地转让税与登记费说明。
Step 3
搭建你的 A 队：贷款—经纪—律师—验房—保险
贷款与文件
准备 T4/T1/NOA、工资单、雇主信、银行对账单；自雇/新移民可用替代材料。比较银行与经纪利率与条件。
依据：CMHC 自雇与新移民按揭选项。
交易团队
选择熟悉 Manitoba 合同与流程的持牌地产经纪、房地产律师、验房师与房屋保险经纪。
依据：曼省地产协会 MREA 与律师协会名录。
Step 4
看房与筛选：社区、房况、持有成本
- 社区：通勤/校网/公交/治安/积雪清理；Winnipeg 不同分区地税与服务有差异。
- 房型：独立屋（院子与维护）、联排、Condo（公寓费/储备金/章程）；老房关注地基/地下室渗水、保温与供热。
- 持有成本：地税、供暖（天然气/电，冬季占比高）、水费、房屋保险、维修与更新（屋顶/窗户/炉子/热水器）。
Step 5
出价与条件：把主动权握在自己手里
- 使用曼省标准 Offer to Purchase；常见条件：融资、验房、公寓文件审阅（如适用）。
- 定金：通常 1%–5%，由经纪公司信托保管，条件不成则按合同退回。
- 时间轴：条件期常见 5–10 个工作日；与贷款方/验房师事先对齐档期，避免超时。
依据：MREA 合同模板与信托规则。
Step 6
尽调三件套：验房、公寓文件、产权与测绘
验房
结构/屋顶/地基/电气/管道/暖通；冬季留意保温、窗户渗风与阁楼通风。
公寓文件
公寓章程、储备金报告、预算与会议纪要；确认宠物/出租/装修限制与未来大型维修计划。
产权与测绘
律师做产权调查与查封/留置核验；如有 测绘/地界图（Survey/RPR） 更好，缺失可用产权保险覆盖风险。
依据：曼省土地登记 The Property Registry。
Step 7
曼省税费与交割：土地转让税一口算清
- 土地转让税（Land Transfer Tax）：阶梯计税
- 首 $30,000：0%
- $30,000–$90,000：0.5%
- $90,000–$150,000：1.0%
- $150,000–$200,000：1.5%
- $200,000 以上部分：2.0%
例：$400,000 住宅 → 税额 = 0 + $300 + $600 + $750 + $4,000 = $5,650（不含登记费）。
- 登记/检索/律师费：若干固定与按件收费，由律师交割清单列示。
- 新房 GST：新建房通常适用 5% GST（可查 GST New Housing Rebate 是否符合部分返还）；二手房通常无 GST。
- 物业税/教育税：按市政评估与属地计算；曼省有教育物业税返还与相关抵免，比例与方式每年公告。
依据：Manitoba Finance/Property Registry、CRA GST 新房返还与市政物业税页面。
Step 8
保险与水电：交割前后一周的小事不小
- 房屋保险：贷款方要求交割前生效；指定重置价值、责任险、地窖渗水/下水倒灌扩展（如需）。
- 水电暖：联系 Manitoba Hydro 开户，抄表日对齐交割；城市供水/垃圾/排污依据城市（如 Winnipeg）办理过户。
- 地址更新：驾驶证、银行、税务、医保、雇主、子女学校。
依据：保险业协会、Manitoba Hydro 与城市政务办事页。
Step 9
常见问题：利率、合同与风险点
- 利率锁定：预批通常可锁定 90–120 天；若利率下行，要求匹配更低；若上行，以锁定为准。
- 无法完成风险：融资未批/估值低于成交价/突发失业；对策：条件期充分、资金留白、估值与比较。
- 公寓特殊：储备金不足、重大专项维修在即，可能影响贷款与保费；务必细读文件。
- 冬季看房：积雪遮挡屋顶/院面排水，验房要求卖方保留供暖并提供季节性保修条款（如春检屋顶）。
依据：放贷与估值通行做法、MREA 风险提示。
四周时间轴（从看房到交割就绪）
第 1 周
做预算与预批；开通/补仓 FHSA、规划 HBP；列 3 个社区与 6 套候选，预约看房与验房师档期。
第 2 周
实地看房；对 1–2 套出价，设置融资/验房/公寓文件条件；准备定金与文件包。
第 3 周
完成验房与公寓文件审阅；贷款审批与估值；与律师开启产权调查；条件期内书面放弃条件。
第 4 周
签署贷款文件与律师交割清单；安排房屋保险生效与 Manitoba Hydro 过户；预约交房取钥匙。
注：从出价到交割常见 30–60 天；若新建或卖方回租，交房时间依合同约定。
参考资料（外部链接）
以下为本页内容所依据的权威来源。最后检查：2025 年 10 月。
注：法规/流程/税率可能随时更新调整，请以官方页面最新内容为准；本页为通用执行单，不构成法律或税务建议。