在 BC 买房，核心是四块：资格与负担能力（首付/月供/压力测试）、按揭与资金路径（预批/利率/账户与减税工具）、税费与合规（PTT/新房 GST/自住减免/空置税/投机税）、交易与交割（出价条款/验屋/律师或公证/水电物业对接）。BC 省日常消费有 7% PST + 5% GST；买房本身不收 PST，但有物业转让税（PTT）与新房 5% GST 等。用下面 10 步 + 四周时间轴，从“算清能买什么”到“稳稳交钥匙”。
Step 0
先定盘子：负担能力与目标区间
- 首付目标：自住房最低 5%（$50 万以下部分），$50–$100 万部分 10%；> $100 万需 20% 且不提供保险按揭。
- 压力测试：按 MQR（合同利率+2% 或最低标准，两者取高）测算月供，确保不过度拉伸。
- 负债比：银行常看 GDS/TDS（住房/总债务占收入），目标压在指导线内更易批。
- 区域取舍：大温/菲沙河谷/温岛/奥肯那根的价格、地税、通勤与自然风险（地震/野火）差异明显。
Step 1
攒首付与账户：FHSA / RRSP HBP / TFSA
工具组合
FHSA（首套免税账户）先用；RRSP HBP 支持首次购房提取；TFSA 机动增值。按税率与提取顺序做最优搭配。
提取规则/额度以官方为准；保留资金来源流水与赠与信。
自动化
发薪日自动转入 高息储蓄/HISA + FHSA/TFSA；单独开“首付子账户”防挪用。
保留 3–6 个月 应急金，不把最后一笔现金全投首付。
信用与评分
提前 3–6 个月查信用报告，纠错；信用卡保持低利用率与全额还款，避免新开多张卡。
Step 2
按揭预批：文件清单与利率选择
- 预批材料：收入（T4/工资单/NOA）、存款与首付来源、负债明细、身份证明。
- 固定 vs 浮动：看现金流稳定性与提前还款计划；留意锁定期与违约金计算方式。
- 保险按揭：购房价 ≤ $100 万可买按揭保险，首付低但需付保险费；> $100 万需 20% 首付。
- 利率锁定：预批可锁 90–120 天，边看房边对比银行/经纪。
Step 3
看房与选择：独立屋/联排/公寓（Strata）
- Strata 重点：月费、储备金、折旧报告、特别分摊记录、Form B、章程（租赁/短租/年龄限制）。
- 建筑年代：留意“漏水公寓”年代与外墙/窗户/屋顶更新史；独立屋看排水、防潮、油罐、加固。
- 通勤与学区：SkyTrain/公交走廊、桥隧拥堵、学区口碑、噪音与洪涝/野火/地震风险。
Step 4
出价与条款：BC 常见“Subjects”
- 常见保留条件：融资通过、验屋、审阅文件（PDS/Strata 文档）、估价；设定 Subject Removal 期限。
- 订金：通常为价格的若干百分比，于条款移除后打入经纪托管，最终冲抵首付。
- 竞价策略：避免盲目 subject-free；先与贷款方沟通估值风险与差额资金预案。
Step 5
税费与减免：PTT / 新房 GST / 本地税项
- 物业转让税（PTT）：按阶梯计算；首次购房/新建自住房满足条件可获全额或部分减免。
- 新房 GST：购买全新/大幅翻新住宅需付 5% GST（部分情形可申请联邦新房返还）。二手房通常免 GST。
- 房产税与业主补助：每年缴纳市政房产税；自住可申请 Home Owner Grant。
- 空置/投机税：特定地区需年度申报 SVT；温哥华另有 Empty Homes Tax。
- 非居民/外国买家：务必核对是否涉及额外税项与购房限制。
Step 6
交割费用与专业方：律师/公证/验屋/估价
- 交割清单：法律/公证费（含登记）、产权保险、验屋、估价、火险保单首期、PTT、新房 GST、搬家与小修。
- 预算：除首付外，预留 约 2–4% 成交费用，避免最后关头资金不足。
- 律师或公证：BC 常由律师或公证人完成过户与放款协调；提前 2–3 周预约。
Step 7
Strata 专项：文件、费用与未来维保
- 逐条阅读 章程和会议纪要：短租/宠物/年龄限制、近期与拟议特别分摊。
- 折旧报告 与 储备金：大修计划时间表与资金覆盖率，评估 5–10 年内大额支出。
- 停车/储物 产权或独用权属性清楚，避免交割后争议。
Step 8
交钥匙前后：保险与水电物业对接
- 房屋保险：放款前需出具保单；独立屋注意地震附加险，Strata 住户购买 房客/业主增补（内容/责任）。
- 水电燃气网络：对接 BC Hydro、FortisBC；搬入/电梯预约（Strata 常需）。
- 房产税账户：在市政府开设账户与预授权缴费；记得申请业主补助。
Step 9
入住后的现金流：稳住月供，聪明减息
- 维护金：每年预留房价 1–2% 做维保；小问题早治省大钱。
- 提前还款：利用贷款条款的 加付/加频 权益（如加到双周），缩短总利息。
- 申报与减免：按时完成 SVT/空置税申报、业主补助续领；保存发票供报税与资本改良记录。
本页为信息与自助执行参考，不构成个别化法律/税务/按揭建议；请以官方信息与持牌专业意见为准。
四周时间轴（从预备到交割）
第 1 周
测算负担能力（含压力测试）；开 FHSA/优化 RRSP/TFSA；收集收入/资产/负债文件；查信用报告并纠错。
第 2 周
拿到按揭预批与利率锁定；挑选持牌经纪；圈定 2–3 个目标片区；预先找好律师/公证并询价；清单化交割费用。
第 3 周
看房与复盘；若含 Strata，先审阅示例文件（Form B/折旧报告/章程）；评估 PTT、新房 GST 与可用减免。
第 4 周
出价并设置保留条件；通过验屋与估价；移除条款并支付订金；与律师/公证确认放款与过户；预约 BC Hydro/FortisBC/电梯。
把“资格、资金、条款、税费”四件事排顺，你的 BC 置业就会从“可想”走到“可成”。
BC 本地化小抄
- 年度申报：投机与空置税（SVT）须每年申报，即便免税也要申报；温哥华另有空置税。
- 地震与水务：地震保险在低陆平原/温岛尤需考虑；独立屋留意排水沟、雨水管理与地下室渗漏。
- 野火季：奥肯那根/内陆区域夏季野火风险高；查看保险可保性与保费变化。
- Strata 新规：近年租赁限制多已放开，但 55+ 年龄限制仍可能存在，务必核对章程。
- 地税缓缴：特定人群（如 55+、有子女家庭、残障）可申请房产税延期，减轻现金流压力。
参考资料（外部链接）
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