买投资房（Alberta）

• 出租模式：长租（12 个月起）现金流更稳；短租（如 Airbnb）需本地营业执照/许可，城市规定差异大。
• 区域选择：Calgary/Edmonton 供需活跃；看通勤、学区、交通与空置率。
• 身份与规定：阿省无省级土地转让税/无省销售税 PST/无外国买家税；但联邦对非加拿大人购房有时限性限制与豁免，请核对当前规则。
• 退出与风险：计划持有周期、允许的负现金流幅度、利率/空置/维修的缓冲。

依据：联邦购房限制公告、城市短租许可、阿省房屋租赁法规。

• 贷款经纪/银行顾问：比方案与利差。
• 持牌地产经纪：RECA 监管，熟悉分区与租金。
• 房屋检验师：结构/屋顶/机电暖通。
• 房地产律师：阿省由律师完成过户、产权检索与资金托管。
• 物业管理公司：收租/巡检/法务流程。
• 会计师/税务顾问：租金申报、资本性/费用性支出界定、UHT 适用性。

依据：RECA 消费者指南、阿省律师执业与过户流程说明。

• 常见条件：贷款审批（financing）、房检（inspection）、公寓文件审阅（condo docs）、律师审阅。
• 定金（deposit）：通常交至经纪公司的信托账户。
• 租金条款：如带现租客，要求卖方提供租约、押金与收租记录，交割时移交押金与利息。

依据：阿省交易惯例、RECA 合同要点、阿省租赁押金规则。

• 律师流程：律师完成产权调查、资金信托、文件签署、注册与交割对账，安排钥匙交接。
• 注册费用：阿省无省级土地转让税，但有土地产权与抵押注册费（按房价/贷款额阶梯计算）。
• 保险与税费：房东保险在交割日生效；房产税按交割日比例分摊；公寓费按月/日结算。
• 文件：卖方常提供 RPR（地产测绘报告）或产权保险替代，依合同约定。

依据：阿省土地登记费用表、律师过户规范、城市房产税说明。

• 书面租约：列明租金、期限、押金、维修与入户通知（常见提前 24 小时）。
• 押金：押金上限通常为一个月房租，需存入信托账户，并按省规定利率计息与返还（含对账）。
• 入住/搬出检查表：与租客现场逐项核对并双方签字，未做将显著限制押金抵扣权。
• 租金与涨幅：阿省无租金管制；但涨租与终止需按法定程序与通知期执行。
• 纠纷渠道：RTDRS 可进行快速仲裁；遵守人权法进行合规筛选。

依据：阿省住宅租赁法、Service Alberta 押金与检查表、RTDRS。

• 所得税申报：租金收入用 T776 申报；区分资本性改良与日常费用；注意亏损与折旧（CCA）规则限制。
• 消费税：长租通常为免 GST；新建用于出租或短租可能涉及 GST 与退税，按联邦规则执行。
• UHT：特定非居民/非加拿大人业主须每年申报并可能缴税，留意豁免条件。
• 房东保险：建筑/责任/租金损失；公寓还需“公寓一位业主”附加条款与免赔差额覆盖。

依据：CRA 租金税务与 UHT、房东保险说明。

• 运营节奏：标准化招租、看房、筛选；建立工单与供应商清单；按季巡检与调租。
• 应急金：建议预留 3–6 个月支出缓冲（房贷+税费+保险+公寓费）。
• 退场策略：再融资/出售；出售涉及资本增益税，具体按当年联邦税法与个人情况测算。

依据：阿省租赁运营惯例、CRA 资本增益摘要。